공동저당 설정 뒤 기존 건물을 새로 지었다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 생기나요?

공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 생기는 것은 원칙이 아니에요.

예외가 고려되는 범위는 좁아요.

신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 갖춰져야 해요.

기존 건물과 신축 건물을 구분해요

저당물 경매로 토지와 그 지상 건물이 서로 다른 사람의 소유가 되면 법정지상권이 성립할 수 있어요. 다만 안내된 기본 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 점이 포함돼요.

공동저당권 설정 후 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우에는 설정 당시 존재했던 건물과 신축 건물을 구별해야 해요. 경매로 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생긴다고 볼 수 없다는 것이 안내된 원칙이에요.

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특별한 사정은 무엇인가요?

자료는 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 특별한 사정으로 들고 있어요.

자료가 예외로 드는 경우에도 두 조건이 함께 제시돼요.

신축 건물과 토지의 소유자가 같아야 하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 해요.

같은 자료는 법정지상권이 성립하는 시점을 매수인이 매각대금을 지급한 때라고 안내해요. 이는 해당 요건을 충족해 법정지상권이 성립하는 경우에 관한 설명이지, 신축 건물에 언제나 권리가 생긴다는 뜻은 아니에요.

자주 묻는 질문

공동저당권 설정 당시 있던 건물과 나중에 지은 건물은 같은 것으로 보나요?

구분해서 살펴봐야 해요. 자료는 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우, 신축 건물을 위한 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않는다고 설명해요.

법정지상권은 언제 성립하나요?

성립 요건을 갖춘 경우에는 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립해요. 다만 신축 건물에 늘 법정지상권이 생긴다는 의미는 아니에요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1