공동저당 후 신축한 건물, 경매만으로 법정지상권을 얻지는 않는다
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 원문이 밝힌 특별한 사정도 함께 살펴봐요.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 생기는 것은 원칙이 아니에요.
신축 건물에 관한 예외를 따질 때는 두 조건을 함께 봐야 해요.
건물 소유자가 토지 소유자와 같아야 하고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 있어야 해요.
판단의 출발점은 공동저당 설정 당시예요
경매로 토지와 건물의 소유자가 분리되는 일은 법정지상권의 성립요건 가운데 하나예요.
하지만 공동저당 설정 후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 사례에서는, 이 요건만으로 신축 건물의 권리가 인정되지는 않아요.
다만 이 사례에서는 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어졌다는 순서를 함께 봐야 해요.
설정 당시 존재했던 건물과 나중에 지은 건물은 같은 건물이 아니므로, 경매로 소유자가 갈라졌다는 사실만으로 신축 건물의 권리까지 인정되지는 않아요.
따라서 이 원칙은 ‘경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌는가’만으로 판단하지 않는다는 점을 보여줘요. 먼저 토지와 기존 건물이 동일인의 소유였는지, 두 부동산에 공동저당권이 설정된 다음 기존 건물이 철거되고 신축됐는지 상황을 구분해야 해요.
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예외를 볼 때는 신축 건물의 담보 설정도 살펴요
특별한 사정의 예로는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은 경우가 있어요.
여기에 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 해당해요. 이런 조건은 예외를 판단할 때 고려할 내용이지, 경매 뒤 소유자가 달라지기만 하면 적용되는 것은 아니에요.
결국 공동저당 설정 후 건물을 새로 지은 사례에서는 경매로 소유자가 달라진 사실과 함께, 신축 건물의 소유 관계 및 토지 저당권자에 대한 담보 설정 사정을 나눠 봐야 해요. 이 설명은 해당 상황의 법정지상권 원칙과 원문이 밝힌 특별한 사정에 관한 것이며, 개별 철거 청구의 결론을 정하는 설명은 아니에요.
자주 묻는 질문
저당권을 설정할 당시 건물이 있었으면 신축 건물에도 법정지상권이 인정되나요?
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 설정 당시 건물이 있었다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지는 않아요.
경매 외에 어떤 요건을 확인해야 하나요?
저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유였는지, 건물이 존재했는지 등 성립요건을 살펴야 해요. 신축 건물의 경우에는 특별한 사정이 있는지도 함께 확인해야 해요.